MIETRECHT

Privates Mietrecht (Wohnraummiete)

Das Wohnraummietrecht ist eines der Rechtsgebiete mit den höchsten Fallzahlen und insoweit wohl allenfalls mit dem Arbeitsrecht zu vergleichen. Vergleicht man die soziale Bedeutung des Wohnens für den Einzelnen mit der Bedeutung der Arbeit, sind ebenfalls Parallelen erkennbar. Beide Rechtsgebiete leben mit dem Vorwurf, es werde „verkapptes“ Sozialrecht betrieben, weil die Entscheidungen allzu oft zugunsten der Mieter bzw. der Arbeitnehmer ergehen würden. Jedenfalls im Wohnraummietrecht lässt sich dieser Vorwurf auch bei differenzierter Betrachtung nicht ganz widerlegen; nicht zuletzt enthält das BGB selber besondere Schutzvorschriften zugunsten der Wohnungsmieter.

Umso mehr müssen Vermieter daran interessiert sein, rechtsgültige Vereinbarungen mit ihren Mietern zu treffen, die auch einer gerichtlichen Auseinandersetzung standhalten. Bei deren Formulierung liegt ein wesentliches Risiko darin, dass die Anzahl mietrechtlicher Gerichtsentscheidungen kaum noch übersehen werden kann.

LEINEN & DERICHS berät sowohl Vermieter als auch Mieter in allen mietrechtlichen Belangen.

Unsere Tätigkeit umfasst beispielsweise

 die Erstellung oder Prüfung von Wohnraummietverträgen
 die Beratung bei der Änderung von Wohnraummietverträgen im Falle des Ausscheidens einer Partei (Tod eines oder des Mieters bzw. Vermieters)
 die Beratung bei Veräußerung eines Mietobjektes

 

Vermieter unterstützen wir bei

 der Durchsetzung ihrer Mietzahlungsansprüche
 der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere im Falle fristloser oder fristgemäßer Kündigung
 der Geltendmachung ihrer Betriebskostenforderungen
 der Abwehr behaupteter Gewährleistungsrecht
 der Geltendmachung ihrer Mieterhöhungsansprüche
 bei Durchsetzung von Besichtigungs- und Zutrittsrechten
 bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
 bei der Ausübung des Vermieterpfandrechts
 der Geltendmachung nachvertraglicher Ansprüche
 bei der Geltendmachung und Durchsetzung von Räumungsansprüchen

Mieter beraten wir

 bei Mietminderungen und ihrer sonstigen Gewährleistungsrechten
 bei der Abwehr unberechtigter Betriebskostennachforderungen
 bei der Abwehr von Kündigungs- und Räumungsansprüchen
 bei Verstößen des Vermieters gegen Konkurrenzklauseln
 bei der Geltendmachung nachvertraglicher Ansprüche (bspw. Hinweispflichten)

 

Ihre kompetenten Ansprechpartner in allen Fragen des Wohnraummietrechts sind Rechtsanwalt Dr. Walter Müller und Rechtsanwalt Thorsten Scheuren in Köln.

 

Gewerbemietrecht (Geschäftsraummiete)

Während das Wohnraummietrecht vor allem durch seine soziale Dimension in Erscheinung tritt, stehen beim Gewerbemietrecht – mit langfristig angelegten Mietverhältnissen – handfeste wirtschaftliche Interessen beider Seiten im Vordergrund. Da die gesetzlichen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts überwiegend nicht zu beachten sind, kommt dem Grundsatz der Vertragsfreiheit bei gewerblichen Mietverträgen eine besondere Bedeutung zu. Gegenstand des Gewerbemietrechts sind Geschäftsräume, also die Räume, die nicht (allein) Wohnzwecken dienen. Das können Läden, Praxen und Büros, aber auch Produktionsräume, unbebaute Grundstücke und Gaststätten sein. Beabsichtigen die Parteien, auch eine oder mehrere Wohnungen mitzuvermieten (etwa Betriebsinhaberwohnung), kann fraglich sein, ob nicht jedenfalls für die Wohnräume Wohnraummietrecht zur Anwendung kommt; letztlich ist dies eine Frage des Einzelfalles, die – wie immer im Falle typengemischter Verträge – unter Berücksichtigung des Schwerpunktes des Vertrages zu beantworten ist.

Große Probleme können entstehen, wenn – wie häufig in der Praxis – Formularmietverträge verwendet werden, weil dann u. U. Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen qualifiziert werden müssen, die nicht immer einer gerichtlichen Prüfung anhand der §§ 305 ff. BGB standhalten. Eine AGB-Prüfung ist nur dann nicht angezeigt, wenn die Parteien den Vertrag individuell ausgehandelt haben.

Zuletzt haben sich die Gerichte häufiger mit der Frage der Wirksamkeit befristeter Mietverträge zu beschäftigen, und zwar unter dem Aspekt möglicherweise mangelnder Schriftform. Diese ist nämlich gemäß § 550 BGB zwingende Voraussetzung einer Befristung, sofern der Vertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden soll. Wird die Schriftform nicht eingehalten, wird der Mietvertrag wie ein unbefristet geschlossener behandelt. Das hat weit reichende Konsequenzen im Hinblick auf die beiderseitigen Kündigungsfristen, die es u. U. erlauben, sehr viel früher als – allerdings unwirksam – vereinbart, aus dem Vertrag herauszukommen. Schwierigkeiten bestehen insbesondere bei einer Mehrheit von Vermietern (Erbengemeinschaften, Miteigentümer) und bei Verträgen, auf denen ein- oder beidseitig juristische Personen beteiligt sind. Hier ist eine detaillierte Einzelfallprüfung angezeigt. Nicht zuletzt bestehen die genannten Risiken nicht nur beim Vertragsschluss, sondern auch bei Vereinbarung von Nachträgen oder sonstigen Änderungen.

Wir beraten Vermieter kompetent

 bei der Erstellung wirksamer Geschäftsraummietverträge; das betrifft vor allem
    - die richtige Bezeichnung der Parteien
    - die Einhaltung der Schriftform
    - die Vereinbarung von Zeitmietverträgen
    - die Vereinbarung von Optionen
    - den Abschluss von Staffelmietverträgen
    - die Vereinbarung einer Umsatzmiete 
 bei der Geltendmachung ihrer Mietzahlungsansprüche

 bei der Geltendmachung ihrer Betriebskostenforderungen
 im Falle der Kündigung
 bei der Durchsetzung des Räumungsanspruchs
 bei Vereinbarung von Umsatzmieten und Durchsetzung der Betriebspflicht

 

Ihre kompetenten Ansprechpartner in allen Fragen des Gewerbemietrechts sind Rechtsanwalt Dr. Walter Müller und Rechtsanwalt Thorsten Scheuren in Köln.